今天是六月一号，我们整理了一部分上海四五月的数据，当然完整的数据还没出来，但是我们剥离了一部分，包括带看量，挂牌量以及可能的成交数据和成交结构

　　不太完整的数据背后，但也呈现出一些变化，特别是和房东有关的挂牌价

　　以下为正文

　　我们每月都在比对二手成交套数、均价数据

　　仿佛新政后的每个月都可能成为市场的分水岭，6月了...

　　5月的二手成交怎样了

　　一般每月全市二手成交数据，要在下个月5号或者推迟几天公布

　　不过今天还是跟大家分享一个数据，能提前看看5月真实二手市场

　　链家5月成交

　　作为一个持币待购的买房人，在拿到数据的那一刻屏住了呼吸

　　5月链家二手住宅成交套数4700套（截至5月30日）

　　从这个数据里我们可以窥探到一些全市成交池的深浅

　　我们拉出2020.8-2021.4，链家成交占比全市数据

　　链家每月成交占比都不同，但是每月占比都围绕一个数字上下波动

　　也就是占比的平均值，22%

　　而且链家门店规模和市占率两个数据都比较稳定，所以我们有理由相信链家5月成交市占率也依然会围绕22%上下波动

　　这也就意味着，全市5月二手住宅成交套数匡算下来应该会在

　　4700/22%=2.1w套左右

　　（全文数据来源“上海链家”，特此感谢）

　　公众号：真叫卢俊

　　认认真真聊地产，实实在在谈买房。

　　2.1w套，对市场来说意味着什么

　　我们把去年8月到今年成家量放在一起看看

　　也就是说，这个成交量放在近半年里还是偏低的，基本和上月持平

　　不过5月的数据只是匡算，链家成交占比这个变数，还是有一定的可变区间

　　不过总的来说，这个市场还是稳的，甚至还是偏冷静的

　　这个数字后面还跟着3个数字

　　从3月以来，链家的带看量一直在下降，带看反映的是购房者看房意愿

　　同时下降的还有新增房源，不是库存房源哦

　　除了少量主动或者被动下架房源后又被挂牌的情况，这里的新增房源并不是重复计算，而是每月新增到房源库的首次挂牌房源

　　所以这个数据减少，基本可以反映房东挂牌意愿

　　有中介跟我说，他这两天拉上同事往给一个小区4000户业主一个一个打电话，结果一套房源都没有

　　只有一个阿姨想卖房，但是也得等到2年后孙女上完学

　　唯一在上升的数据，就是议价空间

　　就是房源最后一次挂牌价和最后成交价格的差额，基本可以反映市场买卖双方的博弈心态

　　这几个月还价空间越来越大，某种程度上也反应了一定的市场心态

　　市场正在变的逐渐冷静

　　那潮水褪去后，哪些产品或者哪些需求还能够依然坚挺

　　市场上哪些需求依然坚挺

　　如果说成交量相比4月是不是下降还比较暧昧，那相比3月还是少了非常多

　　这势必意味着各面积段、各总价段产品的成交都会压缩

　　在这个背景下，哪些面积段、价段的产品，是相对更能经得起市场考验的呢

　　我们对比了链家5月成交的各个面积段，相比于4月的下降幅度

　　可以看出市场上，90-120㎡面积段下降幅度最少，也就是说这类产品更能在市场上获得流通

　　相对应的，在成交总价段，我们发现800w-1200w不降反增

　　数据再次告诉我们，二手赛道改善为王

　　而且改善的具体画像，是面积段在90-120㎡，总价段在800-1200w的产品

　　总的来说，这两个月成交是稳了，几乎进入成交横盘状态

　　那价格呢

　　价格进入横盘状态了吗

　　我们可以分为挂牌价、成交价来看

　　我们对比了4-5月同一板块挂牌价前后差异，有两个前提：

　　?必须在4、5月都有成交，这样才有对比

　　?另外我们删除了单月成交套数低于10的板块，因为更多成交套数才更能反映板块整体挂牌水平

　　为各位统计了一下

　　?3-4月，上海发生成交的224板块中，均价发生下跌板块有127个，占比56.7%

　　?4-5月，上海220个板块中，挂牌均价下跌的板块只有49个，占比22.27%

　　这两个数据放在一起，买卖双方心态就出来了

　　也就是说，成交价格，已经出现横盘情况，但很显然，这并不是房东所期望的

　　还有一个数据也挺有意思

　　一般挂牌均价涨幅，如果能得到市场响应，相应的在成交均价涨幅中也会有所体现

　　但目前看来，房东预期和市场成交，基本是两回事

　　但这里有一点猜测大家可以参考下，成交涨的比较猛的板块，跟客户需求量大有关而挂牌涨的比较猛的板块，有一个大概率的原因，是因板块内房源少，所以房东心态好，挂牌价走高

　　所以二手市场会受哪些因素影响

　　二手市场静水流深，很难有人真的说清楚

　　市场上很多砖家55开对赌式论断意义不大，毕竟不是涨就是跌

　　在这想跟大家分享2个数据：

　　?今日房产观察分享过自己匡算的一个数据，外省市来沪常住人口，已经达到1048万，占整个都市人口的42.1%，最近10年，平均每年增加1.6%

　　也就是说整整多出了150万人，这些增量外省市居民到上海生活，不管买房，还是租房，10年之内创造的需求，就是64.6万套住宅

　　平均每年就是6万多套房，这还不包括上海本地人购房需求

　　?我们之前写过一篇《上海拆迁户会去哪和我们「抢房子」》

　　2020年全年，上海完成旧区改造75万平方米，受益居民3.5万户，也就是3.5万个购房需求，今年这个数字是多少

　　2021年旧改工作计划完成70万平方米、受益居民3.4万户，除了极少部分留本地，或者去了青浦、金山等区，90%的拆迁户选择拿钱再买房

　　3.4万x90%，将近30000多户购房需求，假设其中25%购房需求流向新房（过去一年新房成交套数/二手成交套数=1/3）

　　那最后可能还有将近2.25万购房需求流入二手市场

　　所以该看房看房

　　但是再跟各位分享一件事

　　今年的政策太特别了

　　无论是频率还是宽度，还是力度，都是很少见的

　　政策还在继续发酵，我们从3月以来的数据就能看到

　　而且后续还陆续出政策补充，比如，最近新房认筹计入二手房购房套数

　　很多人对此的解读是，让购房者不能同时买新房、二手房

　　但实际这个政策本身可能更多是在规范二手市场，也就是前置二手房购房查询，认筹也算购房套数，本质上是调整二手市场预期

　　是的，预期

　　每一位购房者都有自己的感知面，焦虑、观望、无所谓、快刀斩乱麻这都是市场每个个体的感知面

　　购房者、中介、房东，每个市场主体都有自己看待市场的方式

　　讯息、信息、反馈，从四面八方无孔不入的渗透到每位购房者的生活中

　　而调控让市场看到了政策的决心，也让购房者逐渐安心，大家才会降低市场预期，慢慢走近观望状态

　　观望，就是现在市场最本质的情绪，而这个情绪弥漫的结果就是带看减少、客源减少、房源减少、议价空间走高

　　所以看房选房的同时，也请保持冷静，选择一套真正满意的房在上车

　　最后

　　数据是冰冷的，但你细看的，就会感受到温度

　　6月了，还是希望大家多去看看房，早一点买到自己喜欢的房子